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發(fā)表于 : 2016年08月12日
歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹稱：“由于開發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)的投資會逐漸轉向到持有型物業(yè)的領域，機構逐漸成為投資的主要參與者，尤其是保險公司?！?/span>
“過去十年，甚至是二十年，只要是投資房地產(chǎn)，想虧錢也很難。但從2012年開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)不知不覺發(fā)生了巨大的變化，過去幾十年的賺錢模式行不通了。以前房子賣地非?？?，但未來難賣的時候，大家真的要有耐心，因為投資房地產(chǎn)一定是中長期的投資，所以投資房地產(chǎn)還是需要有長錢去匹配?！弊T文虹認為房地產(chǎn)投資轉向的時候來臨了。
對于個人投資者來說，譚文虹建議：“如果全是投資類房產(chǎn)，可能需要盡早出手，以避免集中拋售產(chǎn)生的大量供應。判斷的依據(jù)就是這個城市或者區(qū)域有沒有未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及人口流入?！?/span>
機構投資者將成為房地產(chǎn)投資的主力
與一般商務寫字樓的業(yè)主不同的是，歌斐中心的寫字樓業(yè)主不是地產(chǎn)開發(fā)商，而是由歌斐資產(chǎn)負責運營及管理的地產(chǎn)基金，而這些地產(chǎn)基金的投資者為上市公司和保險機構。
諾亞財富聯(lián)合創(chuàng)始人、歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人兼CEO殷哲補充稱：“險資最喜歡的是，這棟樓租金穩(wěn)定以后未來有現(xiàn)金流，要求也不高，漲一點，和它的長期負債相匹配。在海外，你發(fā)現(xiàn)這些大的不動產(chǎn)背后，大的錢都是險資養(yǎng)老金、退休基金。”
據(jù)記者了解，歌斐中心是在2014年歌斐資產(chǎn)從融創(chuàng)手中收購所得，彼時收購價為31.2億元，成為當年上海大宗資產(chǎn)交易中成交額最大的一單。
聚焦一線城市房地產(chǎn)存量市場
目前，歌斐資產(chǎn)的投資目標分為兩類，一類是“重基金”，瞄準存量房市場，設置存量資產(chǎn)收購基金，二類是“輕基金”，投資一些輕資產(chǎn)的房地產(chǎn)運營公司的股權。
在存量市場方面，譚文虹稱：“原則上為只看京、滬、深相對核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段要好。這些項目從回報看沒有過去開發(fā)類的項目那么高，但是相對比較穩(wěn)健，風險比較小。”
“這個投資邏輯比較簡單，首先看地段，同時考量價格和可改造、可提升的空間。因此，我們會關注京、滬、深的一些物業(yè)，或者是收購，或者是長租，可以通過運營改造提升租金，三到五年后退出，這是機構的主戰(zhàn)場?！?/span>
此外，投資一些善于經(jīng)營管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資產(chǎn)目前關注的方向，譚文虹認為：“從住宅的新開發(fā)銷售轉為存量的經(jīng)營持有的時候，市場的主體從原來單一的開發(fā)商為主，幾乎是它一統(tǒng)天下，變成現(xiàn)在百花齊放?！?/span>
在談到創(chuàng)新型運營公司的選擇標準時，殷哲認為：“任何的公司都會有它三個問題，一個是它的行業(yè)有多大，這個行業(yè)的天花板在哪里，在池塘里面養(yǎng)不養(yǎng)得出鯨魚。第二個是商業(yè)模式，能解決客戶什么樣的痛點，解決客戶什么樣的問題，以創(chuàng)新型的商業(yè)模式來替代傳統(tǒng)商業(yè)模式。第三個就是團隊。”
據(jù)記者了解，目前歌斐資產(chǎn)已經(jīng)投資了前萬科副總裁毛大慶辭職后創(chuàng)辦的優(yōu)客工場，未來還會關注“租金證券化”、“新型公寓”、“共享經(jīng)濟”等能夠推動市場消化存量和提升經(jīng)營的新型模式的領域。
