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發(fā)表于 : 2016年08月15日
過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)體系是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)基金依附于開(kāi)發(fā)商，主要做股債結(jié)合。但未來(lái)房地產(chǎn)基金一定會(huì)走向自主化。歌斐資產(chǎn)策略性地減少了對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品的投放，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)持有并運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。
8月11日，歌斐資產(chǎn)首個(gè)以發(fā)行房地產(chǎn)基金的方式收購(gòu)資產(chǎn)，并建設(shè)的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓歌斐中心正式竣工。據(jù)透露，項(xiàng)目整體標(biāo)的接近32億元，是歌斐資產(chǎn)2014年從融創(chuàng)手中收購(gòu)而來(lái)，成為當(dāng)年上海大宗資產(chǎn)交易中成交額最大的一單。
歌斐資產(chǎn)為此設(shè)立的“京滬房地產(chǎn)投資基金”，規(guī)模16億元，上市公司和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也參與其中。
歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、董事長(zhǎng)兼CEO 殷哲認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展目前來(lái)看處于早期，或者說(shuō)成長(zhǎng)期，還沒(méi)有到成熟期。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)體系是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)基金依附于開(kāi)發(fā)商，主要做股債結(jié)合。但未來(lái)房地產(chǎn)基金一定會(huì)走向自主化，跟開(kāi)發(fā)商不再是依附關(guān)系，而是更加獨(dú)立的合作關(guān)系。
“房地產(chǎn)基金缺的是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，優(yōu)勢(shì)是金融能力，包括資金的長(zhǎng)期性?！币笳苷J(rèn)為，目前歌斐資產(chǎn)運(yùn)作房地產(chǎn)基金的模式發(fā)生了變化，實(shí)際上是回歸本源。
歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹也指出，以歌斐中心的投資模式作為引子，歌斐資產(chǎn)將來(lái)發(fā)行基金會(huì)更偏重于投資及運(yùn)營(yíng)能力。她認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)投資會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)，機(jī)構(gòu)尤其是保險(xiǎn)公司，將逐漸成為投資的主要參與者。
作為第一個(gè)以基金形式運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，歌斐中心竣工時(shí)間與招商情況進(jìn)展順利。關(guān)于年化收益，兩名高管透露要根據(jù)寫(xiě)字樓的最后售價(jià)情況而定。
從2016年1季度數(shù)據(jù)可見(jiàn)，歌斐資產(chǎn)整體資金管理規(guī)模已經(jīng)達(dá)到946億元人民幣，同比增長(zhǎng)60.7% 。歌斐房地產(chǎn)基金未來(lái)的運(yùn)作模式與針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化所作的應(yīng)對(duì)將是怎樣？為此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪了譚文虹。
關(guān)注資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)
《21世紀(jì)》：怎么看房地產(chǎn)基金在中國(guó)的變化，以及這后面蘊(yùn)含的市場(chǎng)趨勢(shì)？
譚文虹：過(guò)去十年，甚至是二十年，只要是投資房地產(chǎn)，想虧錢(qián)也很難。但從2012年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不知不覺(jué)發(fā)生了巨大的變化，過(guò)去幾十年的賺錢(qián)模式行不通了。所以投資房地產(chǎn)還是需要有長(zhǎng)錢(qián)去匹配。
對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，如果全是投資類(lèi)房產(chǎn)，可能需要盡早出手，以避免集中拋售產(chǎn)生大量供應(yīng)。判斷的依據(jù)就是這個(gè)城市或者區(qū)域有沒(méi)有未來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及人口流入。
2016年1季度我們房地產(chǎn)類(lèi)基金占比從2015年底的36.7%減少至28.9%，這是我們主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果。這一數(shù)據(jù)的明顯下降，不僅代表數(shù)量上的減少，同時(shí)也代表結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化。我們策略性和有意識(shí)地減少了對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品的投放，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)持有并運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。
《21世紀(jì)》：“京滬房地產(chǎn)投資基金”與以往基金有什么不同？
譚文虹：歌斐中心的寫(xiě)字樓業(yè)主不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是由歌斐資產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)及管理的地產(chǎn)基金，而這些地產(chǎn)基金的投資者為上市公司和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。目前持有運(yùn)營(yíng)將來(lái)?yè)駲C(jī)賣(mài)出，我們還是以運(yùn)營(yíng)增值、最后整體出售獲取為目的。
保險(xiǎn)公司的負(fù)債是長(zhǎng)期的、大額的，所以他們希望長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資，而房地產(chǎn)非常容易吸納保險(xiǎn)公司的巨額資金。所以房地產(chǎn)天生是機(jī)構(gòu)、尤其是保險(xiǎn)公司的戰(zhàn)場(chǎng)。保險(xiǎn)公司對(duì)投資的要求也很明確，期限在5-10年，有8%左右的收益率。在海外，大型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目背后，大資金都來(lái)自于險(xiǎn)資養(yǎng)老金、退休基金。
可能當(dāng)前的個(gè)人投資人還不太會(huì)接受，但隨著市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行，8%-10%的回報(bào)可能是非常不錯(cuò)的投資。這就是未來(lái)投資主體的區(qū)別：個(gè)人投資者都在想怎么賺得最多時(shí)，機(jī)構(gòu)都在想怎么保本。
此外，這個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，歌斐房地產(chǎn)基金擁有100%股權(quán)。歌斐房地產(chǎn)基金從一開(kāi)始就選擇做真正的股權(quán)投資基金。之前大部分的合作是由開(kāi)發(fā)商操盤(pán)，我們做財(cái)務(wù)管理，但還是保留了我們主動(dòng)管理的基因、能力和意識(shí)。收購(gòu)這個(gè)樓意味著對(duì)歌斐房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)能力的要求更高了。
《21世紀(jì)》：如何看待商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化？針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重，基金在這方面會(huì)否有所作為？
譚文虹：商業(yè)地產(chǎn)目前的庫(kù)存很?chē)?yán)重，我們?cè)趺促I(mǎi)到合適的資產(chǎn)，再把它運(yùn)營(yíng)好，的確值得探討。資產(chǎn)證券化在國(guó)外是一種非常主流的退出方式，但目前中國(guó)很多的ABS還不是純粹意義上的資產(chǎn)隔離性質(zhì)的ABS，需要擔(dān)保或者租金補(bǔ)足，真正的ABS是完全由資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流支持的，收益率會(huì)根據(jù)實(shí)際租金收入浮動(dòng)。國(guó)內(nèi)很多ABS的收益還是有信用擔(dān)保性質(zhì)，所以我覺(jué)得還有一段路要走，但目前市場(chǎng)上的創(chuàng)新值得關(guān)注。
存量市場(chǎng)機(jī)遇
《21世紀(jì)》：目前歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金投資有沒(méi)有轉(zhuǎn)型的傾向？比如轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)？
譚文虹：大家可能都看到這樣一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象，比如上海，近期外環(huán)土地都拍到3-4萬(wàn)元/平方米，扣除公建、15%不可售的住宅等，價(jià)格就更貴。如果外環(huán)外的住宅都要賣(mài)到7-8萬(wàn)元/平方米，那么外環(huán)內(nèi)的很多資產(chǎn)還是值得去“折騰”的。
地段還是很重要的因素?，F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了精細(xì)化運(yùn)作的時(shí)候，進(jìn)入存量市場(chǎng)需要做充分的準(zhǔn)備，而且這個(gè)過(guò)程很艱苦。一個(gè)細(xì)節(jié)是，寫(xiě)字樓驗(yàn)收時(shí)，細(xì)到我們的團(tuán)隊(duì)去數(shù)消防噴淋頭數(shù)量是否符合要求。比如我們的主貸方工商銀行，幾乎是第一次為我們這樣的基金模式放貸，這在工行內(nèi)部也是非常創(chuàng)新的案例。因?yàn)殂y行認(rèn)可我們收購(gòu)的資產(chǎn)，也認(rèn)可我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)上的細(xì)心。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)銷(xiāo)售額達(dá)八九萬(wàn)億的市場(chǎng)，任何人都無(wú)法忽視它。從資產(chǎn)配置角度來(lái)看，房地產(chǎn)作為穩(wěn)健性投資品種，一直是必不可少的一個(gè)重要配置品類(lèi)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購(gòu)方面有不少好的投資機(jī)會(huì)。建議投資者優(yōu)化房地產(chǎn)投資，而非簡(jiǎn)單地減少配置。
歌斐房地產(chǎn)基金采取“輕重結(jié)合，雙輪驅(qū)動(dòng)”策略。一方面關(guān)注那些具有跨界整合能力和在各細(xì)分領(lǐng)域有出色運(yùn)營(yíng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新者們；另一方面擇機(jī)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以股權(quán)投資分享收益。
目前，歌斐資產(chǎn)的投資目標(biāo)分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“重基金”，瞄準(zhǔn)存量房市場(chǎng)，設(shè)置存量資產(chǎn)收購(gòu)基金；另一類(lèi)是“輕基金”，投資一些輕資產(chǎn)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)。
《21世紀(jì)》：如果真的進(jìn)入存量市場(chǎng)投資，歌斐資產(chǎn)有什么標(biāo)準(zhǔn)？
譚文虹：我們這兩年已經(jīng)看了不下100個(gè)項(xiàng)目。相對(duì)而言，寫(xiě)字樓比較穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)更加標(biāo)準(zhǔn)化。
存量市場(chǎng)方面，原則上只看京、滬、深相對(duì)核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段要好。這些項(xiàng)目從回報(bào)看，沒(méi)有過(guò)去開(kāi)發(fā)類(lèi)的項(xiàng)目那么高，但是相對(duì)比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)比較小。
這個(gè)投資邏輯比較簡(jiǎn)單，首先看地段，同時(shí)考量?jī)r(jià)格和可改造、可提升的空間。因此，我們會(huì)關(guān)注京、滬、深的一些物業(yè)，或者是收購(gòu)，或者是長(zhǎng)租，可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)改造提升租金，三到五年后退出，這是機(jī)構(gòu)資金的主戰(zhàn)場(chǎng)。
此外，投資一些善于經(jīng)營(yíng)管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資產(chǎn)目前關(guān)注的方向，從住宅的新開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為存量的經(jīng)營(yíng)持有的時(shí)候，市場(chǎng)主體從原來(lái)單一的開(kāi)發(fā)商為主，變成現(xiàn)在百花齊放。
實(shí)際上，除了歌斐中心，歌斐資產(chǎn)還參與早期投資、且剛成功完成新一輪融資的優(yōu)客工場(chǎng)。
《21世紀(jì)》：京滬兩地近年來(lái)也涌現(xiàn)不少資產(chǎn)管理公司專(zhuān)做存量資產(chǎn)收購(gòu)重組，你怎么看兩個(gè)市場(chǎng)的區(qū)別？
譚文虹：上海的市場(chǎng)比較活躍，北京的項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)相對(duì)而言比較少。上海、北京的寫(xiě)字樓空置率比較低，核心區(qū)基本上在3%-4% 以下。另外，商業(yè)、公寓我們現(xiàn)在也在看一些機(jī)會(huì)，不可能說(shuō)拿過(guò)來(lái)簡(jiǎn)單地買(mǎi)了就再賣(mài)，可能還是要通過(guò)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)一段跨周期的投資，資產(chǎn)慢慢增值以后，我覺(jué)得也是有機(jī)會(huì)的。住宅不會(huì)像過(guò)去那樣完全占據(jù)主流，也不會(huì)馬上減少。只是這個(gè)市場(chǎng)里面，一線(xiàn)城市都是地王，三四線(xiàn)城市都面臨去化難題，要找到比以前更好的項(xiàng)目，就要比以前更加謹(jǐn)慎。
