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發(fā)表于 : 2016年08月16日
對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，隨著存量時(shí)代的到來(lái)，存量房交易市場(chǎng)全面爆發(fā)是大勢(shì)所趨。而地產(chǎn)商以及各路地產(chǎn)基金也開(kāi)始轉(zhuǎn)型，探路以運(yùn)營(yíng)各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目為主的新模式。
日前，歌斐資產(chǎn)首個(gè)地產(chǎn)金融投資項(xiàng)目——上海歌斐中心舉行竣工交付儀式。這個(gè)32層的建筑可以提供接近6萬(wàn)平米的超甲級(jí)寫(xiě)字樓和1.4萬(wàn)平米的商業(yè)，據(jù)介紹目前寫(xiě)字樓部分出租率已經(jīng)超過(guò)20%。
據(jù)悉，歌斐中心所在的世博濱江商務(wù)區(qū)，是黃浦區(qū)斥資170億元打造的板塊，距離上海新天地僅2公里，淮海中路約3公里，南京西路約4公里。歌斐中心試圖成為淮海路、新天地區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的補(bǔ)充，租金水平相比這些地段的物業(yè)便宜30%左右。
2014年底，歌斐資產(chǎn)以31.26億元從融創(chuàng)手中收購(gòu)尚未封頂?shù)膶?xiě)字樓，該項(xiàng)交易成為了當(dāng)年上海大宗資產(chǎn)交易中成交額最大的一單。歌斐資產(chǎn)為此發(fā)行了16億元的寫(xiě)字樓投資基金，被認(rèn)為是中國(guó)有史以來(lái)單一項(xiàng)目收購(gòu)募集金額最大的人民幣寫(xiě)字樓基金，該基金投資者包括了保險(xiǎn)公司和國(guó)有企業(yè)等機(jī)構(gòu)。
根據(jù)歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹介紹，歌斐中心將由他們自主運(yùn)營(yíng)。“無(wú)論是整棟資產(chǎn)收購(gòu)，還是自主運(yùn)營(yíng)，都代表國(guó)內(nèi)本土地產(chǎn)基金與海外成熟地產(chǎn)基金收購(gòu)及操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)的模式逐步接軌?！弊T文虹表示。
歌斐資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)基金的策略采取重基金和輕基金相結(jié)合的方式。其中，重基金是指存量資產(chǎn)收購(gòu)基金，原則上只收購(gòu)京滬深相對(duì)核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段是最重要的考慮因素。而輕基金則主要指投資房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)。
目前，地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入存量房時(shí)代。中金證券的報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。而目前政策“去杠桿”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，以前拿地—開(kāi)發(fā)—銷售的模式越來(lái)越難賺錢，因此當(dāng)前炒房的空間已不大。而作為物業(yè)的管理人運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)，可能去成為今后地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)。
