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發(fā)表于 : 2016年01月20日
近日，歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、董事長兼總裁殷哲在談及2016年行業(yè)投資趨勢(shì)時(shí)表示，從長期來看，房地產(chǎn)投資的暴利時(shí)期已經(jīng)結(jié)束。
“它將回歸自身長期穩(wěn)定增長的特性，所以房地產(chǎn)在長期的投資過程中收益率將會(huì)下降，但另一方面它將會(huì)成為一種穩(wěn)健的投資方式?！?/span>
他認(rèn)為，2016年的投資趨勢(shì)或?qū)⒅饕劢褂谌箢I(lǐng)域。
一、房地產(chǎn)
總量供需平衡，局部結(jié)構(gòu)失衡
長周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
過去中國房地產(chǎn)從無到有，房子對(duì)于人們來說是不夠的，因此住宅投資一路高歌猛進(jìn)，而近幾年來人們也感受到房地產(chǎn)開發(fā)商正不斷完善住宅質(zhì)量，適應(yīng)人們對(duì)于住宅的需求。
未來是一個(gè)消化存量的過程，如今中國房地產(chǎn)的存量每年都在增加，伴隨著城市化進(jìn)程不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為投資品的需求在不斷下降，將造成整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)總量供需平衡，局部結(jié)構(gòu)失衡。
過去是以住宅開發(fā)為主，城市建設(shè)為輔，房地產(chǎn)開發(fā)商拿到地就能賺錢，而競(jìng)爭(zhēng)就在于誰能銷售得更快，拿到更多的銀行資金，就可以有更好的杠桿和業(yè)績表現(xiàn)，這使得盈利模式變得非常粗獷。
但是在未來，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠創(chuàng)造需求、消化存量、將存量和資產(chǎn)運(yùn)營好、提升其價(jià)值才是最重要的，所以，房地產(chǎn)投資開始從供給端變向需求端。
二、證券市場(chǎng)
短期調(diào)整下跌
2015年，股市大幅波動(dòng)，很多投資者過于追求收益，只看到了股市的大漲，而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果被市場(chǎng)上了一堂深刻的“風(fēng)險(xiǎn)管理課”。
我們需要正面、長期地看待A股市場(chǎng)，股市短期下跌不代表它會(huì)持續(xù)低迷，如果從更長期的角度，中國的整個(gè)市場(chǎng)正在開始進(jìn)入穩(wěn)步上升的階段，市場(chǎng)后期將會(huì)出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的行情。
殷哲認(rèn)為將會(huì)影響2016年證券市場(chǎng)趨勢(shì)的因素有以下幾個(gè)：
1、新股發(fā)行&擴(kuò)容速度
在過去，新股發(fā)行是比較負(fù)面的詞，新股發(fā)行會(huì)使市場(chǎng)的資金分流，導(dǎo)致股票下跌。但這是過去的情況，在今后這將會(huì)成為一個(gè)正面的詞，因?yàn)檫^去中國許多優(yōu)質(zhì)公司并不在A股發(fā)行，這些代表未來新經(jīng)濟(jì)的公司選擇在海外發(fā)行，而如果這些優(yōu)質(zhì)公司能夠回歸A股，將極大地增強(qiáng)A股上市公司的質(zhì)量，一個(gè)市場(chǎng)標(biāo)的好壞決定了能否吸引到更多投資資金，而現(xiàn)在市場(chǎng)上還富余著大量的資金。從這個(gè)角度來說新股發(fā)行和擴(kuò)容反而是一個(gè)利好。
2、投資者結(jié)構(gòu)&市場(chǎng)成熟度
相比美國，中國是一個(gè)以個(gè)人投資者為主的市場(chǎng)，這使得中國證券市場(chǎng)的波動(dòng)性更大，這種投資者結(jié)構(gòu)也造成中國股市過去很長一段時(shí)間內(nèi)都是牛短熊長。
但是經(jīng)過這輪股災(zāi)，相信中國的市場(chǎng)將變得更加成熟?，F(xiàn)在，很多新興的投資經(jīng)理人都開始引導(dǎo)、幫助個(gè)人投資者管理他們的財(cái)富，這都表明中國市場(chǎng)正在不斷成熟。
3、監(jiān)管行為&創(chuàng)新政策
中國的證券市場(chǎng)監(jiān)管正在不斷地走向成熟，我們過去采取的是家長式的監(jiān)管方式，市場(chǎng)一放就亂，一管就死。但現(xiàn)在我們已經(jīng)逐步開始理解市場(chǎng)，并努力通過一些制度的制定鼓勵(lì)創(chuàng)新。
三、私募股權(quán)
消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，投資主線凸顯
2013年，中國的第三產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)超越了第二產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為了第一大產(chǎn)業(yè)。而2015年上半年，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比則高達(dá)49.5%，統(tǒng)計(jì)全年將會(huì)超越50%，這意味著人們的消費(fèi)習(xí)慣正在從物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向精神消費(fèi)。
對(duì)比近二十年來的居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，可以看出，1990年人們收入的三分之二以上是花費(fèi)在衣食住行等基本生活保障上，但在今天，人們對(duì)于基本的食品消費(fèi)依賴已經(jīng)減少到三分之一。
與之相反的是，人們?cè)谖幕瘖蕵泛徒逃I(lǐng)域的支出提升了一倍，而在醫(yī)療領(lǐng)域的投資增長到了17%，這兩個(gè)領(lǐng)域在整個(gè)社會(huì)層面已經(jīng)扮演了不可或缺的角色，并且在未來還會(huì)有進(jìn)一步的增長，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在進(jìn)一步發(fā)生著變化。
在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化中可以看到未來的發(fā)展趨勢(shì)，麥肯錫的研究報(bào)告指出了決定未來經(jīng)濟(jì)的十二大顛覆技術(shù)，其中包括了知識(shí)工作自動(dòng)化、云、互聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人等技術(shù)，它們都將占據(jù)數(shù)萬億美元市場(chǎng)。
雖然在中國這些技術(shù)很多并不是原創(chuàng)，但這并不阻礙我們對(duì)技術(shù)的探索。中國有很多資本已經(jīng)開始跨境投資海外的尖端技術(shù)，而海外的尖端技術(shù)也看見了中國巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，愿意接受中國的投資者，所以中國的企業(yè)有機(jī)會(huì)掌控未來技術(shù)的發(fā)展方向。
從大的趨勢(shì)出發(fā)，可以很清晰地確定未來的投資思路：
一方面是互聯(lián)網(wǎng)。互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展推動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)步和人們生活的改變，將是未來投資的方向。
另一方面是互聯(lián)網(wǎng)和醫(yī)療、文化、教育三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。我們現(xiàn)在的投資策略圍繞著1+3的投資主線，即互聯(lián)網(wǎng)加上這三個(gè)伴隨著消費(fèi)趨勢(shì)增長的投資主題。
這里所說的教育不僅是下一代的培優(yōu)教育，而是對(duì)每個(gè)人都更重要的持續(xù)教育；
而在醫(yī)療領(lǐng)域，美國硅谷的很多VC已經(jīng)轉(zhuǎn)向醫(yī)藥尤其是免疫藥物投資。我們可以預(yù)測(cè)在未來二三十年人類有可能攻克癌癥，技術(shù)的進(jìn)步將會(huì)為我們帶來更加美好的生活。
四、新型業(yè)態(tài)逐步形成
在殷哲看來，不少新型業(yè)態(tài)也正在逐步形成，并帶來諸多投資機(jī)會(huì)。
1、創(chuàng)意空間
以前許多空置的廠房，把它改造一下變成藝術(shù)空間、創(chuàng)意空間，將吸引大量藝術(shù)愛好者的涌入，這也與人們消費(fèi)習(xí)慣的改變有關(guān)系，過去人們都是逛商場(chǎng)，現(xiàn)在很多是去看藝術(shù)品市場(chǎng)。
2、新型公寓
90后的生活習(xí)慣和70后、60后完全不一樣，70后、60后希望和孩子住在一起，90后卻不希望和父母住在一起，因?yàn)樗麄兏⒅厣缛汉蜕缃坏捏w驗(yàn)，新型公寓將滿足他們的需求。
3、共享經(jīng)濟(jì)
在美國能看到WE WORK共享辦公、AirBnB共享和租賃，而在中國已經(jīng)有了替代和模仿的公司，在中國巨大的市場(chǎng)下，共享經(jīng)濟(jì)將能極大地節(jié)約和有效利用資源。
4、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)
房地產(chǎn)的架構(gòu)也在重鑄，通過互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的結(jié)合將帶來更多新型業(yè)務(wù)。
“在未來的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，我們會(huì)采用輕重資產(chǎn)并投的雙輪驅(qū)動(dòng)的投資策略，一方面是投資優(yōu)秀運(yùn)營能力的房地產(chǎn)公司股權(quán)，另一方面收購一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)交給這些有運(yùn)營能力的公司來運(yùn)營，通過這種方式來提升房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值?！币笳鼙硎尽?/span>
從長期來看，房地產(chǎn)投資的暴利時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，它將回歸自身長期穩(wěn)定增長的特性，所以房地產(chǎn)在長期的投資過程中收益率將會(huì)下降，但另一方面它將會(huì)成為一種更為穩(wěn)健的投資方式。
