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發(fā)表于 : 2015年12月11日
引言:
現(xiàn)在的地產(chǎn)還能不能投？到底怎么投？歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)基金合伙人譚文虹來到諾亞鉆石年會現(xiàn)場，從專業(yè)的角度為大家剖析了行業(yè)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向。
正文:
以下觀點根據(jù)譚文虹現(xiàn)場演講整理：
過去：打響降價第一槍
傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式已經(jīng)無法生存，很多人現(xiàn)在已經(jīng)不賺錢了，作為投資人，我們該怎么辦？我匯總了過去四年我們在諾亞財富鉆石年會和地產(chǎn)峰會上的主題詞，發(fā)現(xiàn)這基本上也展示了這個行業(yè)近年的發(fā)展進程：
時間軸
2011~2012關(guān)鍵詞：市場調(diào)控、歐債危機、美債危機
2013關(guān)鍵詞：分化加劇
2014關(guān)鍵詞：新常態(tài)
雖然2013年分化加劇，但是當(dāng)年中國住宅房地產(chǎn)達到了最高的銷售面積，13億平米，銷售額超8萬億。當(dāng)市場特別好的時候，你正好有貨，只要賣房子，就會有很好的表現(xiàn)。分化加劇，意味著好的越來越好，弱的開始慢慢調(diào)整出局。到了2014年，很多人已經(jīng)不再講分化，因為大家習(xí)以為常了，所以我們在2014年叫新常態(tài)。從2014年的2月份開始，杭州打響了降價的第一槍，全國的住宅市場進入調(diào)整階段。
現(xiàn)狀：一朝囤積八年糧
到了2015年，分化和新常態(tài)已經(jīng)過去了兩年，我們看到了很多新興元素，這也是我們今天想給大家?guī)淼闹黝}，中國的房地產(chǎn)市場是一個每年新房交易6-7萬億，二手房3-4萬億，加起來超過10萬億的的市場，我們?nèi)魏稳硕紵o法忽視它。
現(xiàn)在整個中國的市場，新房交易量上漲的趨勢見底，但絕對額還是在上升，市場壓力很大。截至2015年10月，中國在建房產(chǎn)有70億平米。其中大概有40億平米是住宅。每年竣工10億平米左右，商業(yè)占兩三成，住宅占六七成。有些三四線城市，它現(xiàn)有的住宅量足夠其未來八年的銷售。這些地方，大多沒有太多的產(chǎn)業(yè)機會，沒有新增的人口流入。最關(guān)鍵的是，現(xiàn)有的城市人口，通過改善、提升或者結(jié)婚的剛性需求來消化現(xiàn)有的存量的確是需要非常長的時間。這種城市住宅就不再是好的投資機會。
轉(zhuǎn)型：服務(wù)為王新勢力
現(xiàn)在這個行業(yè)正經(jīng)歷著從房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。過去行業(yè)的痛點是缺錢、拿地，只要拿到地就很容易賺錢，會不會運營差別不大。而現(xiàn)在轉(zhuǎn)型后就要解決行業(yè)的新痛點。
供給方痛點去庫存
1.運營：寫字樓怎樣提升租金？商場怎樣調(diào)整鋪子，讓客戶有更好的體驗？這是很辛苦的事，過去太容易賺錢不愿意做，現(xiàn)在到了運營為王的時代，未來市場是靠專業(yè)取勝。運營類服務(wù)可以分為空間運營、公寓運營、聯(lián)合辦公類、迷你倉庫和停車服務(wù)。
2.銷售：交易類的公司如房多多、鏈家、愛屋吉屋，致力于促進房產(chǎn)的銷售以去庫存。
需求端痛點提升需求
1．客戶體驗：現(xiàn)在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，很難有適應(yīng)單身女性、六十歲老人、三十歲小兩口家庭的產(chǎn)品。在未來市場，這種產(chǎn)品的定位會越來越精準，所以在需求端，更好地解決客戶需求和體驗是未來發(fā)展方向。
2．金融化：未來住宅銷售主要靠剛性需求，對于真的需要買房自住的人來講，資金是很大的問題。如果能在資金端有好的創(chuàng)新，新模式在未來十萬億至二十萬億的市場會有很大發(fā)展空間。
歌斐模式：輕資產(chǎn)投資 重資產(chǎn)收購
未來市場的投資機會可以分為兩塊：
1. 房產(chǎn)運營公司的股權(quán)投資
分享股權(quán)投資回報；為重資產(chǎn)收購提供運營保障。
2. 一、二線城市存量資產(chǎn)收購
獲取租金收入+提高運營后的資產(chǎn)增值收益（住宅、寫字樓、物流、商業(yè)等）
歌斐地產(chǎn)成立至今已有4年歷史，累計管理資產(chǎn)規(guī)模500億，現(xiàn)有存量300億左右。經(jīng)歷了2013-2014年下行的市場，感謝團隊和合作伙伴，我們?nèi)匀〉昧瞬诲e的收益。過去，我們在處理預(yù)警項目時，能力、心態(tài)和勇氣得到了極大的提升。將來，我們會懷著對市場的敬畏之心，了解自己和合作伙伴的能力邊界，誠實面對錯誤和不確定性，更加謹慎地使用杠桿，100%得對客戶負責(zé)。我們正走在越來越成熟的路上，未來的管理會更加好！
